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专家长文,十分钟读懂当前房地产市场方方面面

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国家统计局近日公布的7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,7月份新房价格同比上涨的城市有65个,比上月多4个,环比上涨城市数量也有所增加。在中央明确要求坚决遏制房价上涨的形势下,一些城市的房价仍然面临上涨压力。如何进一步完善楼市调控政策,因城施策该如何进一步完善,怎样建立房地产市场平稳健康发展的长效机制?对此,经济日报特邀国家统计局统计科学研究所原所长潘璠作出解读——

专家长文,十分钟读懂当前房地产市场方方面面

坚持房地产调控方向不动摇

2016年9月30日,京津两地启动楼市调控措施,拉开了这一轮全国房地产市场调控的大幕。与以往历次调控相似,在调控期间,市场上或多或少存在观望情绪,甚至不时也有调控或将放松的预判。与以往不同,自本轮调控以来,中央不断释放坚持调控方向不动摇的明确信号。

近日召开的中共中央政治局会议明确提出,“坚决遏制房价上涨”。这不仅是对坚持房地产调控的再一次强调,也是对调控进程中一些观望、犹豫态度,以及某些局部、短期逆调控现象所做的一次更明确有力的表态。

纵观近两年的各地调控,尽管不乏短期、局部反复,甚至部分三四线城市出现一定逆调控方向的异动,但全国房地产市场还是发生了趋势性的变化,特别是一二线城市价格暴涨的局面得到了根本扭转,投资投机性购房整体上得到遏制。

首先是销售增幅明显回落。2016年1月份至4月份,全国商品房销售额和销售面积同比增幅达到本轮调控前的最高点,分别为55.9%和36.5%。在此前一个月,两个增幅之差也达到我国楼市有史以来最大的21个百分点,表明成交均价在大幅度上升。本轮调控以来,楼市销售增幅呈现整体持续回落态势,市场抢购的高烧状态渐渐退却。今年1月份至4月份,全国商品房销售额和销售面积同比增幅分别回落至9.0%和1.3%的最低点,且前者是调控以来第一次回落至两位数以下。

其次是销售价格暴涨局面得到根本改观。2016年二三季度,一二线城市楼市价格呈现井喷景象,一些城市同比增幅持续高达20%以上。历经近两年的调控加码,这种状况得到根本改观。一线城市在多数时间内呈现环比不涨,乃至同比也不涨的状态;部分二三线城市尽管价格还有上涨,但也只在稍高于10%的位势上,两年前一些城市的暴涨模式已经终结。同时,在把加大土地供应作为调控手段之一的情况下,一二线城市也基本未再现地王频现乱象。

第三是去库存取得实质性进展。前些年,一些地区特别是一些三四线城市过度依赖土地财政,形成了超过本地有实际支付能力需求的商品房库存,以致连续两年的中央经济工作会议都把“去库存”作为“三去一降一补”重点任务之一。两年来,一些三四线城市在调控的同时,兼顾去库存、棚改货币化等多重目标,使商品房库存明显减少。至今年7月末,全国商品住宅待售面积降至2.7亿平方米,同比下降21.4%,比最高点时的4.5亿平方米下降约40%。

经过近两年的发展变化,我国房地产市场可谓大势已定,虽然可能还会出现曲折,但“房子是用来住的,不是用来炒的”定位必须长期坚持。无论地方政府继续靠土地财政以长期维持经济增速,还是炒房客企图继续靠投资投机性购房一夜暴富,都是既不现实也不可能的。

探索政策动态调整退出机制

自然资源部近日发布的今年第二季度主要城市地价监测报告显示,在调控总体从严的形势下,热点城市房地产市场调控效果显著,其余部分城市热度却明显上升,部分二三线城市出现了非理性、逆调控周期的升温。报告建议,要建立动态调节和阶段性政策退出机制,探索建立“去库存政策”的有序退出机制,探索吸引人才方式的调整机制,避免政策产生负外部性效应。

二季度以来,无论是官方销售数据、价格统计指标,还是地价、溢价等数据,都显示出一些地方房地产市场的逆动和升温。1月份至7月份,全国新建商品房销售额和销售面积增速在1月份至4月份降至调控以来的最低点后,又持续呈上升态势;7月份,70个大中城市中新建商品住宅价格环比上涨的城市由上月的63个增加到65个;上半年,国有土地使用权出让收入增速则高达43%。

对于出现这种逆动和升温的原因,有关部门和机构及研究者已经作出了一些解读,大致有以下几点。一是一些城市调控措施力度有限,特别是一些去库存压力较大的三四线城市,调控措施相对温和;二是一些城市出台的包括奖励措施、实际加杠杆措施在内的多种去库存措施,增加了房地产市场短期需求,甚至激活了投资投机性需求;三是棚改货币化规模较大,大量资金流入,扩大了刚需、改善性需求的规模;四是在“抢人大战”中,一些城市把购房作为一个利器,带来了一些负面效应;五是在多种因素综合作用下,一些地区形成了“一房难求”的表象,进一步加剧了房价看涨的市场预期。

自2016年9月30日启动以来,这一轮楼市调控已经持续了近两年,中央和主管部门“坚决遏制房价上涨”的态度始终是明确的。但是,由于各地楼市具有差异性,落实中央要求也须坚持因城施策,有些城市特别是一些三四线城市在调控中往往要兼顾价格调控、去库存、棚改货币化等多重目标。所以,未来一段时间里,各地从本地实际出发,探索建立动态调节机制和阶段性政策退出机制,是一个可行和有益的选项。

建立这样一套机制,不同城市应坚决落实中央要求,从自身实际出发,针对不同目标确定不同的量化标准,纳入常规的统计监测。当某些阶段性政策实施后,监测指标达到量化标准后,相关政策就应适时调整或退出,以避免引发负外部性效应。这需要各地政府对本地情况、特别是人口规模及结构、存量房在建房总量、财政金融状况等详细了解,并据此作出科学合理的设计和规划。比如,某些库存规模仍然较大的城市,去库存、和以棚改货币化方式实现去库存,仍将作为一项阶段性政策,并确定具体的量化目标及时间表。当目标实现时,相关政策就应当及时退出,避免人为导致供不应求,诱发房价上涨。

在考虑不同目标的政策、措施时,各地必须首先要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,绝不给投资投机性购房洞开方便之门;其次,采取不同措施时,尽可能不发生对冲效应,否则既影响调控效果,也会给市场发出错误信号;第三,着眼长远,各地需要尽快建立有利于房地产市场平稳发展的长效机制,特别是应该把符合调控方向和市场规律的某些调控措施稳定和固定下来,比如规定限售时限、延长二手房上市时限等。

土地财政不可持续

今年第二季度以来,一些地区楼市逆调控方向而动,这在某种程度上与对土地财政的依赖有关。在缺乏新的经济增长点的情况下,放弃土地财政,意味着投资增速、税收增速乃至经济增速的下滑。然而,多年来经济发展的实践已经证明,土地财政难以持久,不可持续,切不可迷信。

当下,中国经济正处于一个特殊发展阶段。一方面,正面临“稳中有变”的外部环境,发展充满着外部的不确定性;另一方面,要从高速度增长迈向高质量发展。各地要从本地区地理位置、资源禀赋、功能定位、经济基础出发,寻找并确立新的经济增长点,加快结构调整步伐,实现新旧动能转换,以使地方经济彻底摆脱土地财政,经验或可资借鉴。

作为在2016年9月30日打响本轮楼市调控第一枪的城市,北京市在近两年的调控中,采取了多项调控措施,并始终坚持“限房价控(竞)地价”的“双控”措施,使曾经炙手可热的土地市场保持总体稳定,也使调控期间新建商品房及二手房价格在多数时间内保持“环比不涨”、同比涨幅有限的状态;曾经“地王频现”的景象也一去不复返;新建商品房销售面积及销售额、土地成交面积及金额也都持续明显下降。

另一方面,北京市紧紧围绕新发展理念和首都城市战略定位,按照高质量发展要求,积极调整结构,推进转型升级和新旧动能转换,打造和培育新的经济增长点,改变对土地财政的依赖。上半年,北京经济同比增长6.8%。在规模以上工业中,高技术制造业和战略性新兴产业增加值(二者有交叉)分别增长17.1%和12.7%,分别高于平均水平8.8个和4.4个百分点。第三产业中,科学研究和技术服务业增长7.8%,信息传输、软件和信息技术服务业增长18.3%;中关村示范区规模(限额)以上高新技术企业实现总收入同比增长14.9%。新的增长点有力地支撑了地方经济发展,使其在基数较大的基础上保持了与全国相同的增速。

上海、深圳等一线城市在楼市调控进程中也取得了实效,实现了多数时间内的环比、同比不涨乃至略降。这也得益于其大力发展服务业和高新技术产业,改变了对土地财政的过度依赖。

虽然一些三四线城市在资金、技术、经济基础、科研水平等方面不具有一线城市那样的优势,但船小好调头,且各地有各地的优势。比如,贵州省近年来积极发展培育大数据及相关产业,上半年其信息传输、软件和信息技术服务业投资增长53.2%,在各行业投资额中位居首位;计算机、通信和其他电子设备制造业增加值增长18.8%,在规模以上工业中位居首位;1月份至5月份,贵州省互联网及相关服务营业收入同比增长90.5%。这都有力支撑了地方经济增长。

相关省份的实践已经证明,摆脱对土地财政的依赖恰逢其时。关键要抓住机遇,选准方向,知难而上,勇于实践。

加快建立房地产市场长效机制

近日召开的中共中央政治局会议再次强调,加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。笔者认为,长效机制既不是完全脱离于当下各项调控措施的另外一套措施,也有别于目前一些阶段性的政策措施,而是着眼于房地产行业及市场规律、特征、性质、定位,所形成和建立的长期稳定有效的运行机制,包括法律、制度、规则等多方面内容。长效机制既要着眼全国房地产市场的共性,也要考虑各地的特性和不平衡性;既要与近期的调控相衔接,也要考虑未来的长期走向。

一方面,要认真研究正在实行的各项调控措施,把符合“房住不炒”定位的措施梳理出来,纳入长效机制范围。比如,各地在调控中频繁使用的限售政策,延长二手房上市时限,旨在防范和遏制投资投机性购房,应该作为长效机制的一项重要内容。目前,一些城市仅仅是把这个时限从两年延至三年,仅多了一年的时间,对炒房者而言没有实质性影响。所以,可考虑把购买商品房后再上市的时间延长到五年及以上。又如,限贷也是各地普遍采用的调控措施,但不同地区对首套、二套及以上房贷采取的具体措施差异很大。考虑到在相当长的时间内,对大多数居民而言,购房都是一项巨额投资,所以未来的长效机制不可能不对房贷规则有所设计。从改善民生和遏制炒房的双重目标考量,对刚需、改善性需求、二套及以上购房需求,显然要长期采取不同的策略。再如,一些三四线城市采取的阶段性去库存措施,要在适当的时候取消或退出。

另一方面,从建立健全长效机制的需要考虑,应该做好几个方面的工作。一是摸清全国及各地城镇住房情况和房地产市场的供求规模。除了完善不动产登记系统信息管理外,相关政府职能部门应该加强配合,掌握各种不同房源的规模、结构、年限及与人口的对应情况。必要时可开展房屋普查或专项调查;二是对全国及各地房地产市场的现状及未来作出精准分析、科学预判,对未来的供给与需求、减量与增量、销售与租赁作出合理规划,这样既能满足刚需、改善性需求,同时也能防止新的泡沫积聚;三是加强建立完善房地产行业及市场的监测统计制度,整合政府统计部门、房地产主管部门、其他政府职能部门、相关社会机构的数据资源,以反映各环节各节点全流程的变化情况,发现问题,及时预警;四是积极推进租赁市场建设,既要发展政府主导的廉租房、公租房,也要支持专业化企业发展市场租赁,推进利用集体建设用地建设租赁住房,形成租售并举的市场格局。

关于各界普遍关注的房地产税,则需要深入调研,认真研究,广泛听取意见,审慎稳步推进,将其作为在调控基础上建立长效机制的一项内容。

(经济日报 作者:潘璠 责编:李苑)

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