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房价拐点信号?1成分期首付重现一线城市,还有8000万平土地流拍

房产 admin 次浏览 已收录 暂无评论

来源 / 中国基金报、每日经济新闻

楼市风向正在悄然转变。

8月份国家统计局监测的70城房价,仍然令人意外的普涨。业内专家认为,由于统计口径等因素,统计数据或存在结构性“失真”,市场其实已经在“转凉”。

数据显示,2018年以来,全国房地产市场土地流拍已超过800宗,其中一线城市13宗,二线城市178宗,累计流拍建筑面积达7954万平方米。

同时,深圳楼市又现“分期首付”,具体的操作方式是,业主首期只需付完一成首付,为33.8万元,其余两成在一年内付清,付清后就可以完成网签。

土地流拍加剧,地产市场怎么了

据东吴证券研报显示,截至2018年8月底,全国已发生土地流拍807宗,累计流拍建筑面积达7954万平方米,是去年同期数额的7.3倍。

房价拐点信号?1成分期首付重现一线城市,还有8000万平土地流拍

分城市类型看,三四线城市仍为土地流拍事件高发区域,但下半年以来占比有所下降,二线城市占比逐渐上升。

然而值得关注的是,从各月流拍情况看,三四线城市整体呈稳步下跌态势,而二线城市比例却在下半年以来明显抬升。

8月,二线城市发生土地流拍建筑面积达691万平方米,占全国总额的38.59%,此数值较年初增长了两倍有余。

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从地域分布看,河南省流拍数量居首位,2018年1-8月已超百块,华东地区的山东、浙江、安徽也是土地流拍事件多发区,紧随其后的是四川、贵州等省。总体上,经济欠发达或偏远地区市场热度不够,土地被流拍的概率更大。

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2014-2015年,房产市场土地流拍率小幅攀升,流拍潮再次涌起。土地供给过剩,而楼市销售低迷,导致市价下跌,成交量大幅萎缩,库存增加,开发商拿地意愿疲弱。

2018年,土地流拍历史再现,加剧市场降温。而本轮流拍事件恰是房产市场逐渐趋于理性的重要体现,开发商减少盲目拿地,原因如下:

一是调控政策不断加码,土地出让条件愈加严苛。

2017年以来,地产调控继续加码,“供给侧”改革积极推进,土地市场土拍政策频出,限地价、限房价、竞自持、竞配建、摇号购房、共有产权等成为市场推地的重要附加条件。特别是在一二线城市,房价调控压力较大,出让土地条件愈加严苛,对于房产开发商的经营盈利产生较大压力,加之土地配置费高企,开发商不得不谨慎拿地,才使得多处地块无人问津。

二是融资环境趋紧,资金压力增大。

一方面,供给端土拍政策不断收紧,供给结构优化调整;需求端购房调控力度空前,居民杠杆上升,供需两端齐发力使得依靠销售回款的房企资金来源面临上限。在融资环境不断趋紧,资金走向受到严格控制的市场大环境下,房企融资明显趋弱。

另一方面,考察近年来房地产行业的资产负债率变化,上升趋势明显,2017年年底达78.18%,较2016年提升近2个百分点;同时,由于前两年大规模发债,地产行业应付债券数额2016年以来持续暴增,偿债压力空前。资金多方承压,开发商拿地积极性被严重打压。

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东吴证券宏观固收首席分析师周岳认为,年内土地流拍状况的持续发展将带来三个方面的影响:限制房价上涨空间、使得房地产投资在未来缓慢下行、制约地方财力增长。

70城房价数据或存在结构性失真

9月15日,国家统计局公布了楼市的最新数据,8月份70个大中城市住宅价格,上涨的城市数量达到了67个,涨幅持平的城市有2个,下跌的城市仅1个。

数据显示,8月,70个大中城市中,4个一线城市新房价格同环比均上涨,二手房价格环比持平、同比上涨;31个二线城市新房和二手房价格同环比均上涨;35个三线城市新房和二手房价格同环比均上涨。

从新房价格来看,环比涨幅全面扩大。4个一线城市新房价格环比上涨0.3%,涨幅比7月扩大0.1个百分点;31个二线城市新房价格环比上涨1.3%,涨幅比7月扩大0.2个百分点;35个三线城市新房价格环比上涨2.0%,涨幅比7月扩大0.5个百分点。

“从房价指数数据看,8月70个城市新房价格指数环比增幅为1.5%,同比增幅为8.0%。从环比增幅数据看,近期明显扩大,说明房价上涨的势头又在增强。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说,一二三线城市房价涨幅均有所扩大,或与部分城市楼盘预售政策调整带来价格上涨有关。

不仅涨幅扩大,上涨城市数量也有所增多。70个大中城市中,有67个城市新房价格环比上涨,比7月增加2个,创23个月来新高。其中,无锡(3.4%)、徐州(3.3%)、北海(3.1%)、西安(3%)、呼和浩特、唐山和襄阳(2.9%)涨幅排名前五。另外,有66个城市二手房价格环比上涨,其中,常德(3.2%)、济南(2.8%)、呼和浩特和济宁(2.5%)、西安(2.4%)、安庆、襄阳、岳阳、南充(2.3%)涨幅排名前五。

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同比来看,有68个城市新房价格上涨,其中,海口(21.4%)、三亚(21.2%)、昆明(15.9%)、丹东(14.9%)、呼和浩特(13.9%)涨幅排名前五。另外,有66个城市二手房价格上涨,其中,乌鲁木齐(15.3%)、三亚(12.4%)、济宁(12.3%)、昆明(12%)、西安(11.3%)涨幅排名前五。

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据21世纪经济报道,针对8月份普涨的70城房价,上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出,统计数据存在结构性失真。

从城市看,房价上涨集中二三线热点城市。31个二线城市新房价格环比上涨1.3%,35个三线城市新房价格环比上涨2.0%;4个一线城市新房价格环比上涨仅0.3%。

中原地产认为,二三线城市已然处于去库存过程中。库存快速去化后,二三线城市普涨加速,特别是中西部区域,量价明显上涨。

杨红旭进一步指出,部分热点城市今年限价趋松,限价标准也有松动,部分高价盘得到放行,于是这些城市的房价环比上涨或大涨,这只是结构性因素。

此外,国家统计局数据显示二手房价上涨,与链家等市场机构数据形成一定反差,杨红旭认为,机构的二手房价格更接近最新市场真相。

美联物业全国研究中心何倩茹认为,国家统计局数据是备案数据,一般会比市场的实际成交滞后。

易居智库研究中心总监严跃进认为,国家统计局数据有信号意义,即前8月市场的降温态势减弱,但在实际的市场中,部分城市也有降价,因购房首付比例、利率较高,会抑制市场需求;部分房企资金回笼压力大,也会出现降价等行为。

中原地产首席分析师张大伟表示,现在楼市的确有回落迹象,但只是个案。“现在地价正在回归。正常情况下地价跌了,房价也有下跌的可能性。”

房价下跌已现

在更能反映市场真实情况的二手房方面,多数一、二线城市的成交也出现了不同程度的下调。

一线城市中出现明显下跌的是广州。乐有家市场研究中心数据显示:

8月广州全市二手住宅过户6603套,环比上涨2.5%;成交均价为24280 元/平方米,环比下跌6.2%

上海出现了量价双跌。据上海中原研究院数据:

上海8月二手住宅成交量12985套,环比下滑3.32%,成交均价38052元/平方米,环比下跌2.13%。

就连二手房一直坚挺的深圳也出现价格下跌。据深圳规土委数据显示:

8月深圳二手住宅过户7208套,环比上涨3.10%,成交均价55011元/平方米,环比下跌1.95%。

二手房成交量下降最多的则是北京。根据贝壳研究院Real Data数据统计:

8月北京二手房市场迎来更深度的回落,实时成交量环比减少20.9%;不过价格仍未明显回调, 8月北京二手房成交均价为63227元/平方米,环比上涨0.8%。

热点二线城市中,大多数二手房成交价下跌。据贝壳研究院数据:

厦门、青岛、杭州、成都分别下跌8.2%、4.5%、0.93%、0.74%。也有少数热点二线城市上涨,如南京微涨0.42%。

广州一位大型开发商人士认为,楼市的调整才刚刚开始,今年四季度和明年的市场极其不乐观;现在只是一二线市场开始下行,接着三四线城市也会降价。预计这轮调整的力度堪比2008年,大家现在都在想怎么“过冬”。

深圳楼市又现“分期首付”

8月3日,深圳官方正式发布调控细则。这份《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》,从企业购房、商务公寓限售、居民购房限售以及离婚差别化信贷四个方面进行调控,打击房地产市场的投机、投资行为。

严厉的新政无疑为深圳房地产市场浇了一盆冷水。

据每日经济新闻报道,以大鹏新区一个住宅楼盘为例,其目前在售93-124平方米3-4房的住宅,不仅价格较之前有所下调,还推出了分期首付的付款方式。一名销售人员告诉记者,其楼盘的均价大约在3.7-3.9万元/平方米,“最近降价了一些,最开始93平方米基本都在3.9-4.1万元/平方米左右。”

“备案价没有变,但折扣会多一点。”上述销售人员表示。以一套93平方米中楼层的单元为例,其目前的毛坯总价为338万元,业主也可选择精装的方案,总价是356万元。

如果以毛坯总价计算,业主还可以选取分期首付的方式。具体的操作方式是,业主首期只需付完一成首付,为33.8万元,其余两成在一年内付清,付清后就可以完成网签。

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一些楼盘则推出了部分特价房源,“现在没有降价,都是以特价房源的形式放出来。”龙岗中心城一名楼盘销售指出。其所在的楼盘本月放出了20套左右的特价房源,“82平方米的特价单位总价在302-310万元之间,最开始是330万元左右。”

公寓市场上,低首付及降价的表现则更为明显。例如,龙华一类住宅项目目前40平方米的总价是150万元左右,一名熟悉此楼盘的中介告诉记者,此前它的价格是170万元左右,“便宜了二十多万,利率上浮20%-30%,贷款十年。”

部分公寓楼盘还十分乐意为客户垫资,幅度各不相同。以位于坂田的一商务公寓楼盘为例,该楼盘销售介绍,项目有3种付款方式,每种方式折扣不同,可采取一次性付款,享95折优惠;按揭付款享受98折优惠。

至于分期付首付,则依据户型而定,47平的小户型是2个月内付完五成首付,具体为7天内付25%首付,之后53天补足剩余的25%;约90平的大户型则是7天内付5%,12月15日之前付25%,明年1月20日之前再付20%首付。

美联物业全国研究中心总监何倩茹认为,出现分期付首付的现象的原因在于,如今政策压力大,开发商有资金回款压力,需要加快出货,使用优惠措施来吸引更多客户购房。

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