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“活下去”——万科是在真哭还是假哭?

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“活下去”——万科是在真哭还是假哭?

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《中国经济周刊》记者 李永华 | 北京报道

2018年,娱乐圈的戏码都被地产和金融抢走了,一个个主角粉墨登场,又匆匆退场。最新的主角,是万科,曾经的中国房地产老大,这次的大戏名叫“活下去”,剧情梗概是万科在一次内部会议上喊出“活下去”。不知道多年前就已对房地产业做出“拐点到来”判断的万科如果能继续活得好,这部大戏会不会更名为“王者归来”。

“活下去”——万科是在真哭还是假哭?

城头变幻大王旗

万科不做老大有一阵子了。此后,城头变幻大王旗,就连曾经被王石嘲笑的小弟孙宏斌也已拍马杀来。

最近一轮房地产市场格局之变,起于2014年。据说,彼时万科在内部做了一个超大规模的计量模型来推演中国房地产走势,结论并不太乐观——房子太多,够全国人民住的。

万科的判断并不算错。2014年,银根紧缩,楼市库存高企,鬼城出没,各地楼盘打折降价之声此起彼伏,跑路的开发商东躲西藏。于是,万科战略从高歌猛进转为相对稳健,拿地不那么积极,开发进度也放慢了。

2015年,宝能横插一杠子,你死我活的控制权之争难免打乱万科的节奏。老大不玩,有人看准了机会。碧桂园、融创等开启狂飙突进的模式,且纷纷下沉三四线城市,甚至五六线,哪怕大一点的乡镇都不曾放过,万科却依然重兵把守一二线城市。

孰料,随后风云突变,三年棚改计划出台,货币化安置横空出世,各地高企的库存消化一空,到2017年底,不少地方高喊库存不够用了,剩下的房子只够卖两三个月的。

热销之时,趁势涨价。敢于加杠杆、敢于囤地、敢于高周转开发的房企们发达了。一些此前并不在第一梯队的后辈们纷纷喊出年销售千亿、3000亿的口号,没跟上形势的小开发商们则销声匿迹。

而到今年上半年,形势又起了变化,工地安全事故频发,业主维权潮、退房潮再现,高周转、高杠杆模式忽然就玩不动了。

此时,曾经的老大万科出来振臂一呼:“活下去!”听完之后,再仔细咂摸,各路豪杰发现,老大原来只是像非洲草原上的狮子一样假装不小心打了一个盹。2018年中报显示,喊出“活下去”的万科2018年上半年业绩并不差:营业收入1059.7亿元,同比增长51.8%;净利润91.2亿元,同比增长24.9%。还有个数据也让不少同行眼红:账面现金1596亿元。

万科在“假哭”?

业绩大涨,手头这么宽裕,“活下去”是哭给谁看啊?

郁亮说,2012年时,万科判断行业进入了转折点,只是一种预测,并不知道什么时候会出现真正的转折,而今天,转折实实在在到来了。

风向变了。“房住不炒”紧箍咒毫不松动,限购、限售、限商等一系列限制都来了,郁亮说,“在转折点上,我们曾经相信不会出现的东西都在出现。”

今年6月,中国房地产协会会长胡志刚警告,“现在的形势,只会让能活的活好,濒死的死掉。”

作为晴雨表,北京市统计局发布的最新数据显示,今年1月至8月,北京市商品房销售面积354.2万平方米,同比下降32.8%。其中,住宅销售面积266.3万平方米,同比下降22.7%。

9月底,有二线城市下辖区在房地产调控会议上对当今市场做出如下判断:市场转冷;价格回落,个别楼盘开始打折,恶性循环,甚至导致信访问题;销售放缓,金九银十销售节奏未入正轨。此前,在楼市一度火热的长沙,有住建部门官员称,没想到市场变得这么快。

其实,市场只是在回归常识。今年5月,在全国政协“健全系统性金融风险防范体系”专题协商会上,国务院副总理刘鹤讲了4句话:“做生意是要有本钱的,借钱是要还的,投资是要承担风险的,做坏事是要付出代价的。”

此次会前,全国政协经济委员会成立了“健全系统性金融风险防范体系”专题调研组分赴各地调研,发现的问题就包括:房地产市场已从总量供不应求转向供求总体平衡、结构性区域性矛盾更趋突出的新阶段,供需形势和面临矛盾的新变化,使潜在风险进一步积累。

刘鹤的这四句话,看似平淡无奇,但说的都是大实话,行家都懂。万科郁亮开始把销售回款当作生死线,“如果6300亿回款目标没有达成,我们所有的业务都可以停”;恒大的新目标调整为降低负债率;碧桂园开始怀念“从前的日色慢”;融创孙宏斌则开始强调安全第一。

楼市真假变局

封号“最懂房地产的分析师”的任泽平有个判断,房地产周期长期看人口,中期看政策,短期看金融。

目前来看,不管哪一条,似乎都不太妙。金融去杠杆,房地产是重点防控对象。清华大学教授魏杰认为,为防止房地产市场的风险传染给金融机构,正在打隔断:一是各大机构原则上不再接受调整住房抵押贷款,即便要做,也会大打折扣,比例非常低。二是土地抵押制度,只有自有资金买的地才能抵押,且按照地价的20%抵押,严控风险爆发点。

取消预售制度的传言让不少老板半夜惊醒。预售制下,按孙宏斌的说法,开发商玩的都是别人的钱。实质就是超高的杠杆,如果真的取消预售制,无异于釜底抽薪。

风声鹤唳,有关部门赶紧辟谣。然而,中国的智者从来崇尚的是见微知著,风起了,就要琢磨青萍之末。

政策呢?此前数轮经济刺激中,房地产都是拉动经济的主力军。然而,即便今年经济形势吃紧,房地产这把“夜壶”依旧无人想起。上半年,棚改货币化政策收紧,决策层最新的表态是坚决遏制房价上涨。显然,靠房地产拉动经济的思路已经被放弃。

人口呢?二胎不够,已有专家一拍脑袋,喊着社会抚养费要改为强制生育金了。虽然一些一二线城市人口依旧是净流入,但国家正在调整空间布局,雄安新区、粤港澳大湾区都会分流人口。

怎么办?万科有号称业内最牛的研究团队。从诞生之初,王石好像从未踩错点,万科的动作始终是行业风向标。

“万科一贯是敢于打价格战的。”一位资深地产人士说。2008年,万科抛出“泡沫论”,率先降价。2014年,白银论,再降价。现在呢?万科厦门某楼盘放出五折销售消息,虽不是真五折,也不是亏本销售,但信号够恐怖。打折的当然不只是万科,一些都市报上再现整版的楼盘广告,员工内部价之类的活动也悄然复苏。

“为什么我们要敢于降价,快速降价,现在调控措施还在陆续出台,国家的决心和态度非常明确。一定要以最快的速度出货,措施和价格一定要比其他企业先走一步。”

历史总是惊人的相似,但从不重复。上面这段话,来自万科高管2008年的内部讲话。

降价之后呢?有个数据透露出些许消息:万科今年1—8月拿地金额仅次于碧桂园,净负债率从2017年底的8.8%提升至今年上半年的32.7%。


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