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中招五大死穴!“田园综合体”项目多数会死掉!

三农 admin 次浏览 已收录 暂无评论

时下最火的田园综合体到底怎么搞?这是目前多界多行业比较关注的热点及问题。

2017年中央“一号文件”首次提出了“田园综合体”这一新概念,“支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益,集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体,通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范”。

那么问题来了,田园综合体是个什么鬼?搞什么?怎么搞呢?

如果政府的任性投资与民企的投机巧取“交融”于一体,形成的投资项目,无异于用泥巴捏出来的畸形人,面对市场大潮,只能变为一滩稀泥。

当下很多“田园综合体”就是这样的糟粕项目,只有少数顺应市场规律、与目标消费群消费需求结构吻合的项目,才会有持久良好的收益。

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“田园综合体”的多方投机思维是失败的因

其实,大家心里都很明白,一些地方政府的“投机”思维是:既然民间资本像猫一样喜欢吃腥,那我就先拿一点好处和承诺把你套进来;然后再立项忽悠上级政府,套取上级财政支持。

从某种程度上讲,对于地方而言,这是“两全其美”的事情,既扩大了地方投资,又有了政绩项目,还卖了人情。

但冷静想一想,地方政府固然把转移支付的财政资金和民营资本都“套”进来了,但项目做夹生后,既不具备盈利能力,也极大地浪费了土地资源。

实际上,地方政府不少债务烂账也是这样形成的。

不少有模有样的田园综合体项目,投资运营主体是民营企业,为了获得政府三五百万的扶持资金,自己搭进去几千万,结果美好的愿望变成了现实的泡影;有的投运主体是政府旗下的文旅公司,数千万、甚至上亿投资由财政直投和地方文旅基金共同完成投资,结果项目搞得华而不实,没有接地气的市场化盈利模式,还得政府继续出钱养项目、养员工。

还有一个现象:前几年玩特色小镇的那些炒家们,这两年又换了“田园综合体”的马甲粉墨登场,动辄圈占数千亩土地,打算变相玩地产,结果僵死路途。

我的团队最近对国内三十多个有一定规模的田园综合体项目,进行了专门梳理和专题案例分析,发现绝大多数“田园综合体”从一开始就陷入僵局。

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“田园综合体”运营的五大死穴

无论国家财政资金还是投资人的钱,每一分钱都来之不易,要珍惜,不要任性蛮干。

要不了多久,百分之七八十的“田园综合体”项目必死无疑,无论是国家的扶持资金还是民间的私人资本,都会渗透到大地里无影无踪。

皆因这类“田园综合体”项目有五个死穴:

一是缺乏合理的“产业植入模式”。

很多投资人很任性,单靠个人情怀玩个性,盈利模式不清晰,对于如何植入适宜的产业项目和完善产业落地条件,全然不懂,结果做成夹生饭,欲丢不忍再投无力。

二是没有产业融合条件,生搬硬套地要把一二三产业融合到一起。

很多所谓的三产融合,不过是“形而上”的貌合神离,既缺乏有效的“消费流”导入渠道,更没有客户体验价值。供给与需求严重错位。很多投资人愚昧到把自己个人的消费喜好和臆想,作为投资经营的理念,全然不顾市场自身的规律。

三是缺乏严肃的消费链设计和基于消费心理的消费环境营造。

虽然不少投资人是基于“田园风光”打旅游牌,但是“缺乏消费链设计和消费环境营造”,而且中国多数投资人压根儿就不懂“消费链设计”是怎么回事,明显缺乏有参与国际休闲旅游类项目消费链设计经验的专家,只是靠个人喜好做单体设计的人太多,各种单体设计之间缺乏“融合度”。因此,不少项目死在伪劣的规划上。产业类别的规划布局和资源配置,必须建立在商业环境分析及区域全案商业策划及落地方案的基础上,离开商业可行性谋划的经济类规划,不但毫无意义,而且是投资陷阱。

四是缺乏合格的投资运营主体。

谋划田园综合体项目,应当清醒认识到:一方面,农村生产力水平太低,农民中能脱颖而出有投运能力的优秀农民毕竟非常稀少;另一方面,城市产业资本、产业力量进入农村仍存在一定程度的政策障碍或者“陷阱”。因此,田园综合体项目普遍缺乏职业化的投资运营主体。如果没有合格的投资运营主体,任何投资几乎是在玩“打水漂”游戏。

五是以投机心态骗国家补贴者大有人在。

不少有这种动机的人,压根儿就不打算“玩真的”,有些人一旦拿到政府扶持资金,就立即找退路,人为“休克”项目,他们知道“玩真的”很难挣到钱。

一直以来,我始终认为:用行政刮风的方式搞田园综合体,本身就是给擅长“玩猫腻”的人创造发财机会;过去二三十年来,整个农业产业利益链上,靠玩猫腻的策略,给上上下下、里里外外多少人带来了丰厚收益。

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“田园综合体”成功的四大前题

在此,我要特别强调的是:不是说“田园综合体”这个命题有问题,而是用传统的思维方式“把玩”政策体系、投融资机制和现行体制,做出的基本上都是败笔项目。若要真正把中央关于建设美丽乡村、打造田园综合体的方针政策落到实处,玩得风生水起,应高度重视并着力解决好以下四个问题:

一是必须有合格的投资运营主体。

这是大前提,如果没有合格的投运主体,政府不应该盲目立项和给予投资扶持。

二是要选定好项目所在地。

核心“消费流”群体到达项目所在地的自驾车时间,应当在20-60分钟以内;项目运营,首先要设法满足这个半径范围内的有效消费群体的需求。这样的位置,可以保障每周7天都会有适宜的消费者。不要动辄就想吸引国内外中高收入群体。

三是有接地气且可落地的“消费链”设计。

消费链设计的核心是适合消费者需求结构的产品结构构成的消费时间链。也就是说,如果一个项目的消费链设计为5小时,那么5小时的产品结构是否合理,非常重要,这是有一定商业策划经验的机构干的活。

四是有与资源结构和空间商业环境相吻合的“产业植入模式”。

田园综合体的核心在于“综合体”,在于三产业态的深度融合;若农产品收入占比超过总收入的35%,要想盈利都很困难。“田园”是消费环境,“综合体”是盈利主体。好的田园综合体项目中,除了农产品直销外的其他多元商业业态的收入,应占到总收入的65%-70%。如果一个投资额度超过300万,就必须做靠谱可行的全案商业策划和合理的建设布局,核心思路是:基于消费链植入产业项目,并完善项目落地条件。

如果不具备这上面四个条件的其中一个,要做成功都很难。

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总 结

好项目用在空间商业环境分析、产业植入谋划、消费链及休闲产品设计、商业策划及规划设计的时间,比整个项目建设工期还要长。

现在大家有个误区:没有把“田园综合体”当做一个商业化水准较高的项目来对待,忽视商业层面的谋划和策划,而是让搞绿化环境设计的或者房屋建筑设计的机构,做一个很漂亮的东西,结果做成了一个个漂亮的“夹生饭”。(本文作者:江濡山,产业经济学家)


【延伸阅读】

十个国家级田园综合体案例解析

01/河北唐山:迁西"花乡果巷"

唐山市迁西花乡果巷田园综合体项目,是河北省唯一的国家田园综合体试点项目。

项目依托燕山独特的山区自然风光,以“山水田园、花香果巷、诗画乡居”为规划定位,以生态为依托、以旅游为引擎、以文化为支撑、以富民为根本、以创新为理念、以市场为导向,致力于打造特色鲜明、宜居宜业、惠及各方的国家级田园综合体,建设生态优良的山水田园、百花争艳的多彩花园、硕果飘香的百年果园、欢乐畅享的醉美游园、群众安居乐业的祥福家园。

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试点项目所在地东莲花院乡地处迁西、迁安、滦县、丰润四县交界处,距京沈高速20公里,距迁西县城30公里,距在建的京秦高速仅仅5分钟车程,位于环首都2小时经济圈内,区位和交通优势明显。项目规划区总面积7.35万亩,涵盖西山、徐庄子、西花院、东花院、东城峪等12个行政村。项目总投资17.2亿元,建设期为三年,总计可获财政资金支持2.1亿元,同时可撬动社会资本10亿元。

园区探索出“安梨+油用牡丹+二月兰”共生模式,被中科院植物研究所确定为油用牡丹示范基地。

梨园坡实景图▼

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项目建成后预计带动就业3500人,增收8亿元以上,通过健全利益分配机制,实现企业与合作组织有效益、集体有股份、群众有收益,核心区12个村近万名农民年均增收8000元以上,实现了多方共赢、良性循环。

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“花乡果巷”特色小镇作为“花乡果巷”田园综合体的核心主导区,由唐山市供销农业开发有限公司投资建设,于2017年初入选河北省首批82个省级特色小镇,是“智慧集约型农旅一体化产业集群”与“农旅+建设运营发展创新模式”实践示范样板,并助力“花乡果巷”田园综合体成为全国供销系统综合改革的样板地和实验田。

通过“花乡果巷”特色小镇的建设,促进“花乡果巷”田园综合体的花果一二三产业融合发展,带动美丽乡村建设,实现精准扶贫,形成全乡的统一品牌打造,提高农民收入,改善农村风貌,让新农民更适合新时代的发展。

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02/山西临汾:襄汾县

襄汾素有“棉麦之乡”的美称,自然条件优越,农业基础好,产业基础雄厚,拥有集创意农业、循环农业,农事体验等要素基础,所以,五年来襄汾所培植的深厚的发展根基,为襄汾获此殊荣奠定了坚实基础。这五年,襄汾立足县域特色优势,把握市场脉搏,创新发展机制,大力发展休闲度假、创意农业、农耕体验等休闲农业和乡村旅游,形成“农业+文旅+产业”的多元化融合发展格局,为经济增长、农民增收提供了巨大动能。

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根据《襄汾县田园综合体建设试点工作初步规划》,规划在汾河以东,北起襄汾县与尧都区交界、南至县城建成区,以燕村荷花园为核心,涉及2个乡镇9个村,面积1万余亩的区域开展试点工作,全力打造具有襄汾特色的近郊创意休闲农业田园综合体。

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在这个区域实施田园综合体试点工作,主要有五大优势:一是生态环境友好;二是产业基础良好;三是市场主体成熟;四是利益联结紧密;五是政策保障有力。 未来,襄汾将借力国家好政策,以“农业为基、文化为魂、产业为径、富民为本”,全力把襄汾建设成为‘望得见山、看得见水、记得住乡愁’的新型城镇化、城乡一体化的示范区、乡村旅游的新标杆。

03/山东临沂:沂南县朱家林

山东省沂南县朱家林田园综合体建设项目通过农业综合开发部门竞争立项、层层评审,成为山东唯一的国家级田园综合体建设试点。该项目由政府引导、创客引领、综合规划、多主体参与,按照田园综合体的构成要素协同打造,规划总面积28.7平方公里(其中耕地10.7平方公里),核心区约3.33平方公里。

朱家林田园综合体整体平面图▼

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田园客厅外观立面图▼

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该项目以“创新、三美、共享”为发展理念和总体定位,遵循“保护生态、培植产业、因利势导、共享共建”的原则,以农民专业合作社、农业创客为主体,以创意农业、休闲农业、文创产业为核心,规划布局为“二带二园三区”:“二带”是小米杂粮经济产业带和珍珠油杏、木本油料为主的特色经济林带;“二园”是创意农业园、农事体验园;“三区”是田园社区、创意孵化培训区和农村电商仓储物流区。

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项目包括创意核心区、创意农业区、休闲度假区、省委党校分校片区、加工仓储物流服务区等五大功能区。

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据统计,沂南农开部门已累计在此实施水利工程和道路建设等8个项目,累计投入资金1260万元。同时,吸引其他类财政项目10个、资金4500万元,撬动社会资本投入1.2亿元,带动22家新型经营主体进驻,为该项目区成功创建国家试点打下了坚实基础。

04/福建南平:武夷山市五夫镇

福建武夷山市五夫镇田园综合体经现场考察、项目汇报、专家评审、集体评议,在7个参与的市县中脱颖而出,成为福建省农业综合开发田园综合体建设首个国家级示范点。

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五夫镇位于武夷山市东南部,镇域面积175.75平方公里,距离武夷山国家旅游度假区、国家风景名胜区45公里,距武夷山市区61公里。五夫村位于五夫镇镇区南部,是位于镇区的三个村庄五夫、五一、兴贤之一。项目联合五夫村周边10个村庄,形成“五夫田园”的规划范围。

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该项目将针对园区中的农业产业区、休闲旅游区、文创产业区、朱子文化休闲小镇、农业科技区五大功能区的项目建设主要内容,整合各部门及社会资金,对粮食、茶、莲、竹等主导特色产业进一步提标、提质、提升,拓展项目建设内容和内涵;全面高标准建设观赏型、生态型、记忆型农业;全面提升完善农产品生产、销售等仓储、物流网络项目建设;全面提高农业科技、特色农业种植水平;创新建设农民技术培训机制;全面增强村集体经济活力,打造“清新福建”、“美丽武夷”、“悠闲五夫”,最终建成集循环农业、创意农业、农事体验于一体的国家级田园综合体。

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05/广西南宁:“美丽南方”

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美丽南方田园综合体位于南宁市西乡塘区石埠半岛,范围包括金陵镇的兴贤村和石埠街道办事处的忠良村、永安村等,综合体规划面积69.57平方公里,其中耕地面积6.2万亩,农业人口5.6万人。目前,规划区有自治区级现代特色农业示范区3个,入驻企业60多家,各级财政资金累计投入近8亿元,吸引社会资本投入18亿元,主要投入项目建设和产业发展,建成了龟鳖养殖加工生产、葡萄种植及葡萄酒生产、青瓦房民俗风情古村落体验等生态农业、休闲农业、创意农业项目48个,面积8000亩。

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美丽南方田园综合体规划方案为:以美丽南方丰富的农业资源、产业基础、特色村落、传统文化为依托,以农业综合开发项目为抓手,完善生产、产业、经营、生态、服务和运行六大功能体系,实现生产生活生态“三步同生”、一二三产业“三产融合”、农业文化旅游“三位一体”。

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美丽南方田园综合体拟将规划区设计为“一轴两翼三带八区”的总体布局结构。一轴,即沿005县道的园区交通和发展主轴,将园区各主要功能片区、景观节点和特色村落有机整合,形成完整的田园综合体。两翼,即以005县道为界,将园区分为南北两翼。三带,即依托园区农田、村落、水系、山地,形成三条重要的农业休闲观光体验带。八区,包括创意农事体验区、智慧农业展示区、高效农业集中区等八个功能分区。

06/云南保山:隆阳区

保山市隆阳区强力推进万亩生态观光农业园,引领区域传统农业向生态观光农业、休闲农业转型,形成四季有景、色彩缤纷的农业观光画卷,打造集农业观光、休闲娱乐、传统文化展示于一体的生态观光农业园。

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项目涉及隆阳区河图街道、金鸡乡2个乡镇(街道)、11个村(社区),概算总投资41亿元。 项目围绕万亩生态观光农业园功能定位,未来将以“菜、花、果”为生产核心,着力打造“滇西花篮•锦苑•花千谷”、“滇西果蓝•万家欢•果山”、“滇西菜蓝•晨农•馋滇菜”的“云花、云果、云菜”3大名片。

项目包含“五区一村落”(花卉产业区、水果产业区、蔬菜产业区、华大智慧农业科技示范区、优质粮食生产区、12个田园特色村庄),将农业生产与乡村旅游、文化创意、康体养生、科普教育深度融合,实现一二三产业融合发展,整体推进农业文化旅游。

07/四川成都:都江堰

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成都市都江堰市国家农业综合开发田园综合体建设试点项目由都江堰市人民政府牵头实施,三年计划总投资210285万元,其中:中央财政农发资金15000万元、省级财政农发资金6000万元、成都市级财政农发资金3000万元、都江堰市级财政农发资金6000万元,整合其他财政资金33997万元,吸引金融和社会资本146288万元。

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该项目区域包括都江堰市胥家镇和天马镇的13个社区,耕地面积32766亩。项目以“山水田园、猕果花香”为规划定位,以粮油蔬菜产业为基础,以红阳猕猴桃为特色,以都江堰深厚的水文化、道文化、农耕文化为支撑,依托都江堰突出的旅游资源优势和生态环境优势,政府搭台、市场化运作,围绕“村庄美、产业兴、农民富、环境优”的总体目标,把项目区建成多彩乡韵的展示区、产业融合的示范区、农村改革的先行区、绿色农业的典范区,在全省发挥田园综合体示范引领作用。

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08/广东珠海:斗门区岭南大地

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广东珠海岭南大地田园综合体项目,位于珠海斗门生态农业园莲洲片,总面积11.77平方公里,该项目以石龙村岭南大地生态度假区项目为核心,覆盖东湾及下栏村片区。

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项目以岭南文化为魂,以富民为本,以发展高端现代农业为核心,以文化和科技体验为脉络,以绿色生态科创教育为载体,打破原有单一农业种植局面,以“生产、生活、生态”为一体,开启一二三产业循环发展的现代农业大产业,打造一个宜农、宜文、宜教、宜居、宜购、宜养、宜乐、宜游的国家级田园综合体示范项目。

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项目将分三期开发:第一期就是花田喜地,第二期是岭南水街和农业庄园,第三期是养生度假区。

09/浙江绍兴:“花香漓渚”

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按照“政府引导、市场主体、农民受益”的总体要求,花香漓渚以农业综合开发为平台,进一步加快土地流转进度,调整种植结构、提升花木档次,积极推进花市提档升级,引进一批优质农文旅类项目,补足现有花木产业集群发展相对滞后、村级集体经济相对薄弱、土地资源要素约束凸显等短板。

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通过三年努力,建成以高端花木农业为主导产业,集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体,打响花木集群看漓渚、高端兰花看漓渚、全域美丽看漓渚三张金名片,在三产融合上走出新路子,将“花香漓渚”田园综合体打造成全国田园综合体建设的样本。

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漓渚现有6个花卉专业村、250多家花卉企业、4万余亩花木基地,拥有绿化苗木、名优兰花等8大系列2900个品种。

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未来几年,漓渚镇将全力推动试点各项工作稳步开展,将“花香漓渚”建成集休闲农业集群发展区、宜业宜居宜游美丽新家园、品质型高效生态农业样板区、高水平建成全面小康社会的示范区等于一体的田园综合体,着力打响“花木集群看漓渚”、“高端兰花看漓渚”、“全域美丽看漓渚”的三张金名片,为全国田园综合体建设创造更多“柯桥经验”。

10/浙江湖州:“田园鲁家”

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浙江安吉“田园鲁家”是当地首个美丽乡村田园综合体项目,以鲁家村为核心,辐射、带动周边南北庄、义士塔、赤芝3个行政村,构筑“1+3”格局,规划范围总计55.78平方公里,核心功能板块划分为“一廊三区”,最终形成“一带为核、一环贯通、三点辐射、四村共赢”的局面。

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“项目重点建设围绕‘一院、一环、三区’展开,一院即‘两山’学院,也是综合体的‘灵魂’,一环即‘两山’绿道,三区即‘绿色生态农业示范区、创意农业休闲度假区、生态农林乡居体验区’。”递铺街道生态文明建设办相关负责人介绍,项目分3年完成,预计总投资6.7亿元。

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“溪上田园”——绿色生态农业示范区是核心先导区,主要分布在鲁家村,核心产品有家庭农场聚集区、游客服务设施基础配套、休闲农业观光体验园等。

“岭上家园”——创意农业休闲度假区为辐射带动区,主要分布于南北庄、义士塔2个村,以打造岭上农场、岭上湖居、岭上乡居三个主题板块为主。

“云上乐园”——生态农林乡居体验区是拓展延伸区,核心村为赤芝村,建设梅溪山、静氧空间两大核心项目。

最终形成“一带为核、一环贯通、三点辐射、四村共赢”的局面。

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目前国家处于和谐共赢,共同发展的大时代。谁都知道依靠强权,单打独斗不可能拥有未来。希望有意合作、共谋发展的有识之士,拿出双方都可以接受的具体方案,共同把中国农业新闻网办好,为我国农业发展出力,为我国农业互联网发展出力。

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